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北京保障房质量不错 还应加强质量控制

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摘要:北京保障房质量不错 还应加强质量控制
2011年7月25日,北京市房地产协会副秘书长陈志做客新华网,就“各地给力保障房建设”这一话题与网友在线交流。

陈志:今年全国1千万套保障房的任务可以完成

[主持人]我们知道今年全国保障房任务大概共计1000万套,截至5月底,各地保障房开工为340万套,当时不少人对开工进度过慢的问题表示担忧。短短一个月,开工量陡增到500万套。那您认为今年新增1000万套保障房的任务是否能够完成?

[陈志]从目前看到的信息,我个人判断应该是可以完成的。但是关于“开工”的这个概念需要有一个必要的解读,这有一个统计口径的问题。按照我通常的理解,一般统计称为“开工”的就是挖了一锹土就算开工了,只要破土奠基了,有没有形式有没有仪式都没有关系,只要正式上报了就算开工了。但是我想中央要求今年全部开工1000万套恐怕不简单地是挖锹土的问题,必须要有实质性的开工,我们现在看到的数量和年底完成的要有一个形象进度的概念。也就是说今年这1000万套不是简简单单地挖一锹土的概念,应该按照规划、按照建筑项目的结构和工程施工的要求,这才能充分体现1000万套开工的进度,这对老百姓来说才是真正意义上的开工。

陈志:截至目前北京已经建设和收购了12万套保障房

[主持人]那站在咱们协会的角度,北京市保障房开工情况到目前为止是怎么样的呢?

[陈志]从我们了解和接触到的情况来看,上半年时间过半、任务过半。我们在年初,特别是去年年底就提出:建设、收购各类保障房20万套。到目前看,我们已经完成了建设和收购12万套,可以说目标已经完成超过一半了。同时,我们现在已经竣工了3.5万套,我们今年的目标是10万套的竣工,竣工量还有待提高,但是从收购和建设的速度来看,应该是时间过半、任务过半的概念。另外还要看到,我们上半年安排的数量。比如廉租房安排的数量、经济适用房安排的数量的情况,从这一情况来看,我们已经累积解决了目前轮候的老百姓的过半数量了。也就是说从北京的市场层面看,特别是保障房的层面来看,基本上是按照年初定的计划顺利实施的。老百姓今年应该说是可以拿到房屋进住数量比较大的一年,因为前两年的量,特别是交屋的量都并不多。

陈志:北京的保障房建设质量总的说还是不错的

[主持人]那其实保障房我们很多网友平常接触的不是特别多,大家都能看到商品房的质量到底是怎么样的,我们能够从各种各样的宣传渠道看得到,但是由于保障房渠道的特殊性我们看不见宣传的海报或者广告以及路上散发的传单。对它的质量没有去过的朋友不太了解,那从您了解的角度来看,咱们北京市保障房建设成品出来的质量到底怎么样?

[陈志]据我了解,一般情况来看总的说还是不错的。这些年,我接触到几个主要做保障房的企业基本上都是大国企,他们的质量体系、管理体系各方面看起来还是很细的。而且从保障房交用的外观上我们就可以看出它的质量以及各方面还是非常精细的,就是你可以做到拎包入住而不需要其他的细装修了,能够达到粗装的水平。特别是有些企业基本上可以做到保障房的质量和商品房的质量基本是一致的标准,只是在装修的标准上可能有所差异。商品房的装修包括设备选用可能会不一样,但是在建造质量上应该是一个标准,这是北京大体上的一些情况。但是也不排除有个别企业存在偷工减料等问题,包括从媒体揭示、曝光出来的问题也存在。所以下一步保障房的质量,特别是在通胀比较强的这样一个年份中,在材料和人工都在上涨的情况下,如何保障产品的质量是一个很重要的话题,也是需要我们企业认真对待的一个内容。不能因为在成本控死的前提下就要偷工减料来糊弄老百姓,这是不可以的。

陈志:应对保障房建设企业建立社会信用档案

[主持人]北京市实行保障房“终身质量责任牌”模式,一旦保障房出现房屋质量问题,将对公示牌上的责任单位进行追责和索赔,为什么这么做?

[陈志]确实有些企业现在也有一些倾向,包括有一些不良的做法,我们现在要进入房地产市场就必须要承担保障房的任务,通过这样一种形式等于是拿保障房做幌子来进入这个市场当中,这应该是一种不正确的看法。实际上保障房要解决的是更多的普通中低收入阶层老百姓居住的问题,同时也是一个社会安定和社会和谐的问题。那么进入到这个市场当中来,你的责任就必须要落地,也就是说保障房的质量不能够完成的话,我们不敢想象您的商品房能有多高的质量。所以说建立终身制这样一个模式应该是对企业不正确意识的修整。同时我想仅仅是追究还不够,应该是这个企业承担更多的连带。就是说你的企业、你的经理人出现了这样或那样的问题的时候,那你的企业有可能会从这个市场中消失,你将终身不能从事房地产业的活动。

[主持人]这种模式您觉得在全国推广的可能性大不大?

[陈志]这是有借鉴性的,但是有几个问题要注意:一是谁来确定这件事情,怎么样评价过失;二是对过失的救济制度,比如对当事人有什么样的救济制度,允不允许他对自己申辩,因为他可能终身不能从事这方面的工作或者经营,那么你要给他一种救济;三是我们社会监督这一块,再一个企业退出市场如何处理。这些是比较核心的问题。实际上要建立一个比较完善的社会信用体系和评价体系,然后才有后面的监督和处罚体系。如果没有前面的两个体系的建设,后面光说那是落不到实处的。

[主持人]除了您刚才说的这些内容我们还应该采取哪些比较好的方式促进保障房整体建筑质量的提高呢?

[陈志]我们要对保障房企业建立社会信用档案,这就不是简单地政府指定和确定的,而是需要社会方方面面,包括你、我,包括社会中具有专业技能的社会第三方给予出来的。而不是简单地政府说它不错,它是北京市的某个重要企业就可以进来,不是这样的。我们要有一个市场进入的门槛,这个门槛是需要多年修炼才能获得的,而不是简单地我有钱就可以进入这个市场,这是不对的。所以首先一定要有一个进入的榜单,这个榜单要通过多年的积累,而不是简单的有钱就可以进来,并不像简单的房地产投资似的,有钱就可以拿到地。你光说我有钱没有用,要看过去多少年积累下来的信用。二是要有职业经理人的管理制度。也就是说你要追究他的终身你首先要把这些人管理起来,是哪些人来从事。任何一个企业说我愿意做保障房,我也有能力做,我的企业也可以做。但是一看具体的操盘人员确实没有经验、确实也没有做过那怎么能敢于相信您的承诺呢?你既然要承诺了就要有履约的能力,要有践行承诺的能力。这也就需要有一个职业经理人和操盘人的信用档案才可以,要不然我终身追究怎么追究呢?你要进入这个档案系统当中来,进入到职业经理人的管理系统当中来。也就是说你从我的系统中被除名了,就不能从事所有的不光在北京、不光在天津,在全国任何一个城市都不能再从事房地产或者叫做保障房建设的这么一项工作。

陈志:北京保障房的规划和布局做了充分的论证和考虑

[主持人]其实我们之前提到保障房更多联想到的是在城市比较外围的地区房子出来以后配套设施会差一些。那从您了解的角度来看,咱们北京市今年新开工的保障房配套设施的建设,包括区位的位置大概是一个什么样的情况呢?

[陈志]总体来说北京市的规划和布局上,在保障房的布局上来说还是充分考虑到了中低收入阶层的生活和交通出行的问题。比如我们已经能够看到的一些区位。比如在北京东四环京沈路的边上有一块地方是公共交通、城际交通都比较方便的。比如大兴区位、房山区位的都是有主要城市干路交通。比如在宋家庄地带等等这样的区位都是有城市干线交通的。所以总的说北京的保障房布局和布点过程中是充分考虑到两个问题的:一是老百姓的居住交通、生活的便利;二是通过配件的方式不把中低收入阶层单独的搁在一个区域,而是和社会上其他商品房混搭在一起,通过这样一种方式来消弥大家内心的距离和社会割裂。这样的考虑是非常充分的,就是不要形成“贫民区”不要形成“社会死角”。所以在北京的规划中以配件方式方方面面考虑得比较细。比如中化方兴建的东四环边上的高端盘有配建的公租房,这实际上就是充分考虑到了这样的区位必须要有充分的保障房配建出来。当然你的对象怎么样使用是下一个话题。但是就起码的规划来说北京市政府是做了充分的论证和考虑的。

陈志:举债建设保障房必须要慎重地探索相关机制

[主持人]很多报道说保障房建设贫困的地方遇到的问题是缺钱,比较富裕的地区资金上也不乐观,有很多资金都需要地方政府来解决。那我们如何能够让更多的资金参与到保障房的建设中呢?

[陈志]这应该是目前我们保障房建设的几个核心问题之一。一个核心问题就是对保障人群的进入和退出的问题,这就涉及到保障房的使用分配的核心;二是如何建保障房;三是要建,但是资金来源在哪里。您刚才问的问题是资金来源的问题,这个话题最近是比较热的。那么咱们先说就目前看,前一段时间我们看到,国家审计署对咱们政府债的情况做了一个公布:到2010年底大概有10.7万亿的债务余额,地方政府有偿债责任的大概是62%,有担保义务的大概有21%,两项相加大概是84%。也就是说政府负债的情形是比较重的,大量政府负债的一个去向都是在做保障房和城市建设,是属于城投,地方融资平台基本上就叫城市建设投资公司等等这样的投资平台。但是这里面有一个比较大的问题,就是我们现在看到的发债的方式虽然用途是这样,但是实际上现在看到的风险还很大。我们不说北京,因为北京我还没有具体算。我们看到国家审计署公布出来的情况来看,到2010年底风险还是非常大的,应该说还在60%的警戒线之内,但是基本上是超过50%的偿债的风险。涉及到承诺用土地出让金偿付债务的涉及12个省,307个市,1101个县偿债的比例接近40%,我没有记住我们今年上半年的卖地收入,但是我的印象是下降的状态。如果土地状态继续恶化,债务就可能引发危机,危机的最终结果就是地方政府破产。

[陈志]所以现在作为发债的形式来建保障房的探索就必须要先研究一个举债机制的问题,也就是说谁来举债,谁来还债的问题,这是一个最大的核心。不能说我们为了民生、为了老百姓就可以无限度、不去算帐的大规模的举债,我们又没有偿还能力,如果这样的话造成政府破产怎么办。所以保障房债的性质怎么样界定,谁来举、谁来负担。第二个问题就是现在很多企业愿意参与保障房的融资,我个人的看法恐怕企业有转移这笔基金的想法。那么如何让这笔钱专款专用,用于保障房,如何监管这是核心。还有一个问题就是我们地方政府会不会因为地方债务平台告急,然后通过保障房举债,用这样的发债方式来借新还旧,这也是需要注意的一个动向。所以说一定要注意到我们保障房举债的风险,因为毕竟我们保障房企业的利润仅仅只有3%。这和企业其他的,哪怕一般的融资,从行业银行贷款的利润都达不到。所以一旦出现风险、一旦出现违约,这种投资权益怎么保障?是简单地推出几个人来一杀了之吗?造成的巨大的社会危害和对政府的巨大的不信任谁来承担?这是一个核心。所以我个人看尽管我们有这样那样的热情和初衷,都是良好的,但是我们必须要慎重地选用这样的举债方式来建保障房。到底怎样去做这是需要探讨的,一定要先研究举债机制然后再做。所以我个人的看法是应该是“缓”,应该“慢”。先研究、先思考而不要着急地去走。

[主持人]但是我们也不希望太慢。

[陈志]那肯定,这个问题在各个城市政府来说是两条腿走的,作为北京来说,实际上我们看到有这么大的量,咱们也说一个非常现实的话题。地方政府在积极地帮助企业渡过难关。在资金紧张的状态下帮助企业解决资金是需要考虑的问题。我觉得100亿有积极的作用,100亿的投资保障房建设是远远不够的,具体如何做还需要探索。所以举债问题,建保障房的初衷好,但是要慎重。

陈志:中国可以借鉴国外在保障房方面的先进经验

[主持人]好,保障房方面,在国外有很多国家都有比较先进的经验和比较好的成果。我们能不能从他们那儿借鉴点什么来呢?

[陈志]我们从保障房的建设方式上来说,或者从保障房的问题来看,应该说是有很多方面我们都是从国外学来的。比如我们学香港模式,比如我们学新加坡的模式,有方方面面的模式可以借鉴。但是我们必须要对各个国家的市场以及老百姓的收入情况、土地制度情况、房地产情况等方方面面的情况都做一个了解,然后我们才能说哪一个国家的保障房制度对我们有益处我们可以借鉴。比如香港模式有可借鉴的地方,但是不是完全可以照搬的,新加坡模式也有可借鉴的地方,但是也不是完全可以照搬的,这里面有一个选择和判断。其实说到国外的模式挺复杂的。像政府对低收入阶层的住房问题管理较为被动,缺乏系统、有力的政策,像这样的形式对老百姓的保护比如巴西、墨西哥、泰国、印度等等国家的模式。再一种比如社会型的,像英国、美国,以及大部分的西欧国家,是将一些资源和政策重点集中在低收入人群身上,实行有针对性的住房保障,而对高收入阶层的是由市场提供,政府不介入。

[陈志]还有全面责任型的,像北欧我们强调的所谓的高福利的国家,他们就是属于全能责任型的政府,像荷兰、德国、瑞典,比如亚洲的新加坡也是全能政府型的。对所有的住房市场实行全方位的介入。那我们怎么做?其实这里有很多思考,有很多的人都在积极探索这些角度。我个人想我们现在在原则上应该兼顾的首先是公平,然后是效率,在公平和效率的前提下,我们应该考虑到不能用新的保障制度来让低收入人群在短时间内超越中等收入。这里面有很多的问题,比如我们看到前两天媒体上曝了一条“某经济适用房拿到房子后马上出租”,实际上这样一个问题在我们身边,在前一段时间是时有发生的,包括我们经济适用房的制度也做了修正。实际上等于我们制度在设计之初为中等收入,或者是有钱人这样的家庭创造了一个聚集财富的过程。这等于是用一种制度在制造新的不公平。所以公平是非常重要的前提,还有一个就是效率。那么怎样去设计它?我们也给很多部门做过建议,我们也参与了一些保障房制度的研究。比如北京市住房建设委员会专门在研究基本住房制度这一课题,我们也参与了开题,也提了一些意见,我们也参与到一些经济机构关于保障房制度的研究等等方方面面的研究。

陈志:要通过大量建保障房消除财富差距

[陈志]实际上我个人的概念是我们首先要研究整体的全社会的住房体系:首先,住房体系分几类?我个人的看法:首先是商品住房,这是市场的;其次是保障性住房,是属于政府为低收入阶层或者特定收入阶层提供的保障;第三类在目前大量存在的叫政策性住房,我们应该看到,现阶段这是一个客观的现实存在着。商品住房咱们不用讲。保障性住房里,我个人理解大体上就是租和售两类:租就是廉租房,特别贫穷、贫困的家庭政府基本上可以说租金收得非常非常低,甚至是不收租金的;还有一个就是将来我们会大力发展起来的公共租赁住房,准市场的租金的方式,你确实是需要保障的人群,但是我不一定给你全额的保障,因为你的收入不需要政府对你的住房问题全额补贴,补贴一部分就可以了,这一类的补贴。还有一类过去市场上大量存在的经济适用房,经济适用房从目前看是限制上市的,但是还有一部分是满了一定条件的可以上市。

[陈志]接下来我个人理解基本全部属于政策性住房的,比如棚户区改造、旧城改造,必须要改的属于定向建的一些房屋。还有限价商品房,比如两限房,以及一些政策性的限价商品房。还有一类是政府持有的、市场价的、向社会提供的公房租赁住房,叫公共住房。持有必须得是政府的,还有单位过去历史遗留下来的问题,比如单位自建的、集资建房等这几类归纳为政策性住房。这类制度如何设定、如何安排?如果我们强调公平和效率,遵循这样的原则,我们自然会设计出比较好的制度。比如假定保障问题,您是属于低收入阶层,但是不属于廉租房的用户,那么我们对你的收入进行了观测和长期的掌握后,按市场价确定下来您的租金差,把这种收入的情况确定下来后给你一个差额,按照这个差额提供给你公共租赁住房,这是一种可以考虑的方式。还有其他的,比如限价商品房,您收入在夹薪层阶层,公租房、经济适用房不适用,但是你首先要考虑社会公平所以您可以在这个中间选择限价房。我们做保障房的目前是让社会逐渐从两极分化走向枣核型的社会,让大家有共同的发展的机会,这才是我们建设保障房的核心。实际上房屋问题和家庭的财富增长是密切相联系的。大家为什么这么热衷去买房?实际上心态里都有一个财富焦虑的问题,确确实实,前几年我们能看到的是买了房的人由于政策和制度的一些缺陷没有及时调整过来,使得我们房价暴涨,有些人没有买房感觉到一种焦虑和恐慌。在这样的前提下我们要通过大量建保障房来消除由此带来的财富差距和社会的两极分化,消灭这种社会的不安定因素,这是下一步要重点着力打造的内容。

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